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大雨冲跌房价,居住小区何以逆转“看海”窘境

2017-07-31 09:31:28 山东融汇管通股份有限公司 阅读

       最近南方惨遭暴雨侵袭,雨下得可以说是“旷日持久”。橘子洲被洪水穿洲,湖南有超400万人受灾。萧敬腾这是在南方大批量购置房产了吗?

       看一个个小区排水系统都成了摆设,房子一下雨就淹水。到底是哪些因素导致这些楼盘一下雨就看海?

      城市规划面-泄洪区被改造城高密度社区

       原湘江泄洪区内所开发的楼盘首当其冲,湘江的一条小支流——靳江河,河水倒灌长沙主城区,附近的白菜湖堤垸泵站被淹没,多个楼盘如江山帝景、中海国际、邦盛水岸御园、汀湘十里等水位急速走高。

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靳江河西岸的楼盘被灌满了水

 

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江山帝景小区部分车库的积水居然高过入口的顶部

       汀湘十里业主表示:房子在水中浸泡这么多天,家具、电器等将基本报废,房屋本身也受到极大损害,收藏的名画也泡没了。

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受灾严重的汀湘十里小区,该小区已在水中浸泡六天六夜

       中国水利水电科学研究院教授、灾害与环境研究中心总工刘树坤指出,湖南很多居住区原本都是泄洪区,地势较低,一旦来了大水,就会出现“城市看海”的情况。

       湖南大学建筑学院助理教授向辉也认为,内涝的原因,主要是规划时没有给地表径流留下足够空间。他说,类似洋湖垸这样的自然保护区,尽可能不要搞人工建设,就算要建,也要控制强度和密度。现在很多楼盘都是高密度社区,聚集了大量的人,地下全是车库,水都没有下渗的通道。

       

       江山帝景的多位业主至今心有余悸,在考虑出售房子,不过也担心因为洪灾“房价可能下跌”。

       武汉的小区业主也有这种状况,新买的房子在一楼,因为受暴雨影响进水,之前总售价170万,目前降到了138万。足足少了32万。而其它淹水小区的房源也普遍降价每平方1000元左右。不仅业主心慌慌,像1楼被水浸泡过多日的房屋,二手房买家担心安全隐患也拒绝购买。

      市政排涝系统老旧,雨水管道设计标准过低

       当降雨量远远超过了小区所处地理区域的排水极限,只要雨量稍大,就会在短时间内出现大量积水。

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南京河西地区坐拥南京地价最高的楼盘。但是暴雨一来,地价4万5的地王,秒变水库。

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花商品房的价钱,却享受“海景房”的体验。南京奥体多条道路被淹,豪宅、江景房全部秒变海景房。

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标杆项目仁恒江湾城也不能幸免。

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       大部分居住小区自身排涝基础硬件设施不到位

       除了个别新建小区外,大部分的居住小区都没有经历过海绵化改造,普遍存在地面渗水率低,排水管道塌陷,排水管线老旧甚至断裂,导致雨水不仅没有存蓄能力,反而会有回流现象。

       2012年,北京发生7·21暴雨,北京市房山区多个知名楼盘暴雨中沦陷。房山长阳碧桂园小区一夜之间被水淹没,哑巴河决堤,水冲入小区,地面上的车都被浸泡在水中,最惨的是整个地库被淹没,导致整个小区停水停电四天。水不抽干,电力、水都无法恢复,小区现在大多数人都外出避难。一场暴雨,把长阳半岛的各种问题都“淋”了出来:楼体破碎、地面塌陷。

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图片来源:腾讯房产

       据一位业主介绍,事故发生后,小区地下车库整个被水淹没,水位和地面一样平,物业却只用一个水泵在象征性的抽水,几万立方的水估计最少要半个月才能抽干,到时,车库的汽车估计也泡烂了…

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地库口抽水机不停运作。来源:天涯社区

       看来,“一下雨就看海”真的成了普通居民的一块心病,这也是为什么全国30个海绵城市试点城市,其中海绵型居住小区改造工程占据半壁江山之势的原因。

 

       居住小区“海绵”改造特点——因地制宜

       大部分新建居住小区和既有居住小区改造过程中,都是以提高居住小区的雨水滞蓄和调节能力为主,在规划、设计环节综合考虑地区排水防涝需求、水污染防治和水环境改善需求、雨水综合利用需求,并以雨水年径流总量控制率作为小区规划的控制指标。

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       老城区改造则以问题为导向,避免对老城区要避免盲目地全面翻挖,从实际情况出发,以解决城市内涝、雨水收集利用、黑臭水体治理为突破口,结合城镇棚户区和城乡危房改造、老旧小区有机更新等工作同步推进。

       接下来,我们来看一些典型的改造案例:


       典型改造案例一:江二社区旧城改造

       江二社区改造范围1.9公顷,是建于1980年代的老旧小区,建筑年代久远,公共设施老化,以老年人为主要居住人员。小区最近一次规模改造是在10年前。

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       江二社区的海绵改造和老小区设施改造结合,改造范围包括8栋6层住宅楼宇和一栋1层自行车库,主要解决以下问题:解决积水点内涝问题;解决停车损混乱问题;解决环脏乱问题;解决老旧问题。

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       改造目标:江二社区位于镇江市海绵试点区的东区;泵站汇水分区内,其改造控制目标结合,该片区的总体目标确定。江二社区的控制目标包括以下3条:

       1.达到年径流总量控制率92%,对应设计降雨量62.6mm。

       2.面源污染削减率(以TSS计)达到90%以上。

       3.有效抵御30年一遇强降雨,满足内涝防治要求。

       海绵措施:

       根据不同的下垫面及功能需求,江二社区采用了雨水花园、透水铺装、生态滞留草沟,调蓄水池等。

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        建筑南北两侧均设置污水管,满足居民实际使用需求。取消宅前雨水管,雨水进入由雨水花园,小区中间主要车行道重新布置雨水管,接收两侧溢流井出流的雨水排放至市政道路下的雨水干管。

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       将小区宅间绿地全部改造为雨水花园,屋顶及路面雨水引导进入雨水花园进行下渗、调蓄、净化处理后再排入市政管网。

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       透水铺装设计将雨水通过结构透水的铺装进行大量的下渗,宅间透水铺装的碎石结构层与旁边的雨水花园与碎石结构层相通,以增强整体调蓄容量。

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       雨水通过透水砖渗入停车场碎石结构层中,同时通过非透水铺装和透水铺装地表层流入停车场两侧的生态草沟,通过下渗净化流入草沟下面的储水模块中。储水模块内存储清洁的雨水进行植物灌溉之用。


       典型改造案例二:嘉兴烟湖苑小区海绵城市改造工程


       嘉兴建设海绵城市方案中有十大重点工程,这十大重点工程中,南湖区涉及到多数,烟雨小区又是唯一一个小区改造项目。

       烟雨小区海绵城市改造工程总面积达15万多平方米,其中,烟雨苑(含毛纺5村)41407平方米,烟波苑56187平方米,烟湖苑53718平方米,是南湖区改造单体小区中面积最大的一个。改造范围东临海盐塘,南至中环南路,西至海盐塘路,北到烟雨路。

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改造前的烟雨小区:路面坑坑洼洼,一下雨就积水

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       作为上世纪90年代建造的老小区,该小区规模较大,设施及物业完整且绿地面积较多,海绵城市建设措施的运用方式可以多样,因此将作为重点工程主要解决老旧小区雨水收集及利用问题,为今后的海绵城市建设提供借鉴。

       烟雨小区的低影响雨水系统改造,除了建设雨水花园,宅前屋后的道路都将采用透水混凝土铺装。

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小区内的绿化进行提升并规划集雨型绿地。

 

       路面改造主要是铺设透水路面,小区里下小雨不会积水,大家出门也不会湿鞋了。

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       停车场原来的硬化地面消失了,全部被换成透水、绿化性能好的高承载植草地坪铺装。两侧绿化带的路牙也从封闭式改为镂空式,周围路面为透水混凝土。水泼在地面上,数秒钟便通过透水混凝土,渗透至地下补充。

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       总结

       居住小区海绵化改造需要以LID技术体系为指导,以为解决城市内涝、雨水收集利用、黑臭水体治理为突破口,结合绿色建筑中雨水管理技术,才能充分发挥场地景观生态功能,打造功能复用的小区开放空间。

       小区的改造特点我们归结为以下几点:

       ▲重新布设雨水立管,避免居民污水进入雨水管道;

       ▲将小区内部绿地改造为雨水花园,屋顶及路面雨水进入雨水花园下渗、调蓄、净化处理后再排入市政管网;

       ▲部分非机动车道、人行道及停车场改造为透水铺装;

       ▲局部点设置雨水罐收纳屋顶雨水。包括透水铺装、生态草沟、雨水罐等在内的不同形式的低影响开发设施被运用到其中。

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